https://www.sites.google.com/site/advokatbesplatno...artir-pri-sdelke-kupli-prodazi
ис?быть обмануты?достаточно высо? но уменьшит?ег?можн? Рассмотрим, чт?должно насторожит?пр?выборе квартиры: Дешевизн? За низкой цено?може?скрывать? желани?хо?ев поскорее избавить? от неблагополучно?квартиры. ?не?може?оказаться криминальное прошло? путаница ?документах, ущемлени?прав дете? спорно?наследование ???
Большо?изно? Возможно, та?жили люди из груп?риск? Криминальное прошло?такого жилья може?всплыт?чере?нескольк?ме?це?ил?ле? За короткий срок квартиру нескольк?ра?продавал? Хо?ин ил?ег?представител?медля??предоставление?документов на жиль???завершение?сделки купл?продаж? Жиль?продается по доверенности. Доверенность могу?аннулировать, ?выплаченны?деньги не дойдут до продавца. Кром?фактически?данных, необходимо изучит?документ?
Детально изучаются следующи?сведен?: ?случае смерти собственника ?было ли открыт?следственное дело. Должны быть выявлен?вс?возможны?претендент?на наследство. Если квартира ?теперешнем?владельц?перешл?по наследству, но ребено? имеющи?прав? ?наследование не вписан. Проводилас?ли ?квартире перепланировка ?оформлен?ли он?должны?образо? Если квартира находится ?долево?собственност??вс?ли собственники согласны ?продажей. До? ?которо?продается квартира, може?идти по?снос ил?реконструкци? Правоустанавливающие документ?могу?быть подделан? Итак, теперь мы знае? гд?искать подвох. Чт?предпринять для проверки юридическо?чистот?квартиры? По?ти?юридическо?чистот?ввел??обиход риэлторы.
.
Та?он?опреде?ют ??целенаправленных действий по проверке юридического прошлого данног?жилья. Конкретн? жилплощадь должна имет?правоустанавливающие документ? свидетельств??прав?собственност? техпаспорт, догово?дарения, мены ил?купл?продаж? ?первую очеред?проверяет? их наличи??подлинност? Паспортные данные собственника квартиры должны полность?соответствоват?информации ?документации. Важн?установить всех собственнико?квартиры ?момент?ее приватизации ?те?самы?обезопасит?се? от появлен? претендентов на жилплощадь.
Кром?того, ?квартиры, помимо собственнико? могу?оказаться лица, имеющи?прав?на проживание. Выявить всех проживавши??квартире поможе?поквартирн? карточка (архивн? выписк?. Необходимы?условием являет? наличи?справк??дееспособности ?всех владельцев жилья на момент сделки. Справк?надо взять ?псих? ?наркодиспансер? Обязательно проверит? Есть ли сред?зарегистрированных несовершеннолетние, инвалиды, военнослужащие срочно?службы, осужденные, лица по?опекой.
Соблюден?ли их прав? Не находится ли жилплощадь по?аресто?ил??залоге ?банк? Не?ли законных основани?впоследствии признать данную сделку недействительной. Подвергалась ли квартира перепланировке. Если квартира продается по доверенности, нужн?подтвердит?действительность доверенности на момент сделки. Знание этих просты?правил позволит уберечься от мошенничеств?пр?сделка??жильем.
Вс?агентств?недвижимости предлагают таку?услугу, ка?проверка юридическо?чистот?квартиры ил?истори?квартиры. Если гово?? чт?квартира чист?, то подразумеваю? чт?не?никаки?юридически?препятствий для проведен? сделки, чт?прав?собственност?на квартиру не ограничено запретам?ил?обременениями, ?чт?не???будуще?не возникне?основани?для оспаривания законности сделки ?признания ее недействительной.
Ка?же риэлте?проверяет юридическу?чистот?
?большинств?случае?достаточно внимательн?прочитат?документ? подготовленные для совершен? сделки, ?ни?содержит? вся необходимая информац?. ?проверка сводит? ?установк?подлинност?документов ?их правильном?чтению. Преимущество риэлтера ?то? чт?он умее?правильн?читать, то есть знае? на чт?именно нужн?обратить внимание.
Вся история квартиры содержит? ?домово?книг??Едином государственно?реестр?прав на недвижимое имуществ??сделок ?ни?
На сегодня единственный законный ?довольно надежный способ проверки ?получить выписк?из Единог?государственного реестр?прав на недвижимое имуществ??сделок ?ни?(ЕГРП), либо ?справк?из Городского бюро недвижимости. Из ни?можн?узнать ?состав?собственнико?квартиры, ?такж??не находится ли он?по?аресто?ил?обременением залого??рентой...
?31 января 1998 года прав?на недвижимое имуществ??некоторы?сделки ?ни?регистрируют ?специально?реестр??Едином государственно?реестр?прав на недвижимое имуществ??сделок ?ни? До этой даты оформление сделок ?недвижимым имуществом происходил?нескольк?по-ином? чере?БТ?
Городско?бюро недвижимости.
Таки?образо? юридическу?чистот?недвижимости, прав?на котору?зарегистрированы посл?этой даты, можн?проверит? взя?выписк?из ЕГРП. Если же прав?на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтоб?получить информацию, следуе?обращать? ?Городско?бюро недвижимости.
Итак, если вы собираетес?купить недвижимость, то, прежде всег? необходимо проверит?юридическу?чистот?приобретаемого жилья.
Для этог?попросит??продавца выписк?из Единог?государственного реестр?прав на недвижимое имуществ??сделок ?ни?
Первое, на чт?следуе?обратить внимание ?эт?срок выдачи тако?выписк? Выписк?должна быть «свежей». Оптимальны?вариан? чтоб?выписк?была выдана буквальн?«тольк?что». То есть, продавец получи?выписк??сраз?же пред?ви?ее покупателю для ознакомлен?. Запомнит? че?свежее выписк? те?актуальнее содержащ?? ?не?информац?.
Если продавец не може?ил?не хоче?показывать ва?выписк? то получить ее можн?самост?тельно.
Сделат?эт?довольно просто, пр?этом от ва?потребуется миниму?документов ?денежных расходов. Если вы заказывает?выписк?ка?физическое лицо, то необходи?документ, удостове?ющий личность ?документ об оплате.
?во?юридическому лицу для получения выписк?придет? представ?ть больше документов, ?именно ?уста? учредительны?догово? свидетельств??регистраци? доверенность, если действуе?представител? опять же документ об оплате ???
Выписк?из ЕГРП, которая предоставляет? любому обратившемуся, содержит следующу?информацию:
наименование органа, осуществ?ющег?государственну?регистраци?прав;
дата подписан? выписк? ?такж?исхо?щи?номе?
кадастровы?(ил?условный) номе?объект?недвижимости;
назначение объект?недвижимости;
площад?
адре?(местоположение);
данные ?правообладател?(правообладателя? если зарегистрировано прав?обще?собственност?;
ви?зарегистрированног?прав?
зарегистрированные ограничения (обременения) прав? ?то?числ?дата ?номе?их государственно?регистраци? срок?на которы?он?установлен? ?такж?данные ?лица? ?пользу которы?он?установлен?
ФИ?ил?наименование лица, обратившегося за выпиской.
Риск?пр?покупк?квартиры на первично?рынк?
Если речь идет ?новостройк? значит, свидетельств??прав?собственност?ещ?не? ?есть догово? которы??перепродается. Если эт?догово?долевого участия, он полность?защищает интересы покупате? ?гарантируе? чт?ег?прав?на данную недвижимость буду?зарегистрированы ?Едином Государственно?реестр? То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можн?ничего не проверять.
Любо?другой догово?по сути представ?ет собо?ту ил?иную обходную схем?214-го закона, ??этом случае на юридическу?чистот?сделки надо обращать не само?пристально?внимание. Покупк?любо?"схемно? квартиры на этап?незавершенного строительств?достаточно рискован?
Ка?правил? по схемам квартиры продаются не напряму?от застройщик? ?чере?каку?то посредническую компанию. Эт?може?быть либо аффилированн? ?застройщиком фирм? либо независимо?юридическо?лицо, которо?купило ?свое время ?застройщик?опто?част?кварти?на этап?строительств??цель?заработать ?пото?продае?их населени?
Та?во? имет?дело ?таки?юридически?лицо?може?быть рискованно, ведь мы не знае?отношени?межд?застройщиком ?этим инвестором ?полность?ли он рассчитался за приобретенны?квартиры ил?не?
Если не? то застройщик може?расторгнут?догово?межд?ними, посл?чего он имее?прав?получить наза?свои оставшие? квартиры (на ту сумм? по которо?инвестор не рассчитался). ?эт?квартиры уж?могу?быть продан?инвестором. Та??возникаю?"задвоенные" договоры ил?"сдвоенны? продаж? когд?одну ?ту же квартиру продаю?дважды.
Таки?схем?были, есть ?буду? Поэтом?покупателю нужн?восстановить вс?цепочк??от застройщик?до лица, которо?продае?квартиру ?по?ть суть взаимоотношени?межд?застройщиком ?компание?продавцо? Эт??есть юридическая проверка чистот?квартиры.
Риск?пр?покупк?квартиры на вторично?рынк?
На вторично?рынк?присутствуют свои риск? один из основных ?оспаривани?прав на квартиру. Ка?правил? эт?случается пр?
- возникновени?споров межд?наследниками квартиры ил?пр?раздел?имуществ?межд?супругам?
- признани?недееспособным продавца квартиры, которы?може?оказаться наркоманом, алкоголико?ил?душевнобольным, не ст?щи?на учет?
- появлении временно выписанног?из квартиры на срок отбывания наказания осужденног?лица;
- наличи?безвестн?отсутствующего (пропавшего) член?семь? прописанного ?квартире.
Никт?не гарантируе? чт?эт?безвестн?отсутствующе?лицо не явится чере?нескольк?ле??не буде?оспаривать сделку. Тако?случается довольно регу?рн? Люди си???тюрьме, не хо??сообщать об этом родственника? ?пото?выхо??из тюрьмы ?заявляют ?свои?правах. Поэтом? покупая квартиру, ?которо?прописан безвестн?отсутствующи? вы идет?на определенный риск.
?зоне риск?нахо?тся такж?квартиры, гд?прописан?несовершеннолетние дети, интересы которы?надо соблюдат? ил?престарелы?люди, иногда не понимающие значен? свои?действий.
Если ва?приг?нулась квартира именно на "вторичке", то, помимо свидетельств??собственност? надо просит??собственника выписк?из Единог?Государственного Реестр?Прав на недвижимое имуществ??сделок ?ни?(ЕГРП) об?всех сделка? совершенны??отношени?этой квартиры.
?этой выписк?буде?отражена вся история квартиры, начиная ?1998 года, то есть момент?создан? ЕГРП, ?этог?вполне достаточно. Из реестр?буде?видн? была ли квартира ?спор?ил?не? накладывалис?ли на не?аресты ?тому подобное. Вс?разбирательств?по квартире отмечают? ?реестр? Если вы обнаружите ?истори?квартиры каки?то спор? обратите внимание, скольк?ле?прошло ?момент?их возникновения.
По российском?законодательству, максимальный срок давности по признани?сделок недействительным? ?то?числ?сделок ?недвижимость? - тр?года. Поэтом? если ?течени?трех последни?ле?до предполагаемой покупк?никаки?сделок ?квартиро?не было, можете не волноваться, чт?предыдущие владельц?вдру?пред???свои прав?
Но если вы вс?таки обнаружили спор? возникшлеи за последни?тр?года, просит?собственника предоставить судебное решени? исхо? из которого можн?сделат?окончательны?выводы ?правомерност?владен? данной квартиро?
Если же судебное решени?ещ?не вынесено, советуем ег?вс?таки дождаться, прежде че?пойт?на сделку.
Иногда бывает, - ка?правил? ?недвижимость?старог?жилого фонд?- чт?квартира не числит? ?ЕГРП. Если тако?квартиры не??реестр? значит, посл?ее приватизации ?не?не совершалос?никаки?сделок, то есть эт?идеальная ?юридическо?точк?зрен? квартира, абсолютн? "чист?". Покупатель може?подать запрос ?департамен?жилищной политики, чтоб?убедиться ?истинных правах ее владельц? Больше ничего делать не нужн?
Чт?може??должно насторожит?покупате?? Во-первых, если вы обнаружите, чт?квартира была кому-то завещана по наследству ил?подарена, пр?этом ее новы?собственни?не являет? родственнико?предыдущег?собственника, посл?чего новы?владелец начинает эт?квартиру быстро продават? Таки?вещи всегда настораживаю?
Другим фактором риск?може?быть ситуац?, когд?квартира очен?част?перепродавалас??переходила из ру??руки (эт?буде?видн?из выписк?ЕГРП), то есть фактически ?квартире никт?не жи?длительное время, пр?этом не по?тн?причин? по которо?ее та?част?продавал? Вполне вероятн? чт?сделки по этой недвижимости были "не чистым? ?таки?способом пытались подставить добросовестног?приобретателя.
Самы?больши?"сюрпризы" таит ?себе возможная недееспособность собственника. Бывает, чт?продавец чере?како?то время посл?совершен? сделки признает? недееспособным. Эт?дает ем?возможност?оспаривать свои действ?, совершенны??прошло? Если буде?доказано, чт?собственни?не понима?значен? свои?действий, есть риск, чт?сделка буде?оспорена. На рынк?немало "специалистов", которы?на этом зарабатывают.
Пр?этом ва?не спасет даже справк??психологическо?сост?ни?продавца, подтверждающ?, чт?на момент заключен? сделки челове?бы?здоров. Дело ?то? чт?существует 177 стат? ГК, ?которо?говорится, чт?"сделка, совершенная гражданино? хо? ?дееспособным, но находившим? ?момент ее совершен? ?тако?сост?ни? когд?он не бы?способен понимать значение свои?действий ил?руководить им? може?быть признана судо?недействительной по иску этог?гражданина либо иных ли? чь?прав?ил?охра?емые законо?интересы нарушены ?результате ее совершен?".
По сути, этой статье?можн?прикрыть любу?сделку. Этим ?пользуют? аферисты, против которы?идти сложно. Их раскусит?практическ?невозможно, та?ка?он?очен?тщательн?гото?тся ?сделке.
Любая сделка ?недвижимость??наше?стране связана ?определенным?рискам? Во-первых, сделка купл?продаж?квартиры може?быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключен? сделки). Пр?этом наступае?? ? двойная реституц?, когд?об?сторон?возвращают полученное ?результате сделки: покупатель ?квартиру, продавец ?деньги.
Эт?ситуац? може?стат?для покупате? ещ?печальне? если ?це??экономии на платежах ?договоре была указан?заниженн? стоимост?сделки. ?этом случае вернут?свои деньги целико?практическ?невозможно. Боле?того, разниц?межд?реальн?полученным?деньгами ?теми, чт?придет? возвращать ?случае расторжения сделки, сама по себе може?стат?сильны?искушением для продавца, даже если он ?самого начала ?не задумыва?никаки?«фокусов?
Именно поэтом?юристы советуют покупате??отражать ?договоре реальную стоимост?квартиры. Кром?того, рекомендуется нотариальн?фиксироват?са?факт передачи дене?либо передавать деньги ?присутстви?двух-трех свидетелей, которы?зафиксирую?факт передачи дене?
Во-вторых, покупатель може?вдру?выяснит? чт?оказал? жертво?откровенного мошенничеств? например, «купив?квартиру ?ложных хо?ев, по фальшивы?документам ??? ?этом случае безвозвратно пропадаю?вс?отданные афериста?деньги.
Обращаем ваше внимание: сейчас риелторы беру?3?% именно ?покупате?. На вопрос «з?чт??он?отвечают: «М?проверяем вс?документ?от «А?до «Я? Если риелто?окажет? по?дочным, дорожащи?свое?репутацией, он действительн?вс?проверит. Но, покупатель може?экономит??самост?тельно выполнит?проверку по следующе?инструкции:
Алгоритм проверки документов на покупк?квартиры
Ша?1. Проверяем продавца
Чтоб?убедиться ?то? чт?эт?действительн?то?челове? смотри?паспор? Впроче? ка?говори?Оста?Бендер, пр?нынешнем развитии печатног?дела изготовить любо?документ не состав?ет труд? ?слов? продавец, являясь владельцем квартиры, може?быть не прописан ?не?(?пример? если он владее?нескольким?квартирами). Если же прописан, тогд?смотри?соответствующу?страницу ?паспорте.
Если продавец демонстрируе?признаки неадекватности ил?злоупотребления алкоголе??? ?, нужн?выяснит? не находится ли он на учет??психоневрологическом ил?наркологическо?диспансере, поскольк?эт?значительн?увеличивае?риск того, чт?эт?сделка впоследствии може?быть оспорена (на основани?того, чт?он бы?недееспособе?. Поэтом?потребуйте от продавца соответствующи?справк? ?лучш?самому сопровождать ег?во время визита ?эт?учрежден? (та?вы будете уверен? чт?справк?не куплен?.
Обязательно пообщайтес??сосе?ми. Посл?этог??ва?должно появить? чувств?полной уверенност??то? чт?продавец ?именно то?челове? которы?представ?ет?, ?никаки?непр?тных сюрпризо?от него не буде?
Ша?2. Проверяем документ?на прав?собственност?br />
Эт?могу?быть: свидетельств??прав?собственност?на квартиру, догово?купл?продаж? свидетельств??прав?на наследство, ак??приватизации. Нель? имет?дела ?копиями, даже нотариальн?заверенным? Вс?существенные для заключен? сделки документ?должны пред?влять? ?подлинника?
Если:
продавец являет? не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариальн?заверенное согласие всех ее совладельцев;
продавец жена?ил?замуже?(имее?гражданского мужа ил?жену), ?квартира была приобретен??период супружеско?жизн? эт?квартира считается собственностью этой пары. ?этом случае должно присутствовать нотариальн?заверенное разрешение супруг?супруг?на совершение тако?сделки;
одни?из собственнико?квартиры являет? несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунског?совета на ее продаж?
квартира получена по наследству, узнайт??продавца ?родственника?умершего владельц?квартиры, которы?теоретически могл?бы претендовать на не? Тако?наследни?може?обратить? ?су??прошение??восстановлении срок?на приняти?наследства, например, ?связи ?те? чт?он только недавн?узна??смерти родственника ? соответственно, не мо?пред?вить свои прав??установленны?законо?срок;
квартира продается по доверенности, однозначная рекомендац? всех опрошенных специалистов ?требоват?личной встреч??хо?ином квартиры. Бе?знакомства ?хо?ином ?проверки ег? ка?эт?было описан?выше, сделка категорическ?противопоказан? ?когд?вы встретитес??хо?ином, предложите ем?самому заключит?сделку.
Ша?3. Идем ?ЖЭ?ил?ЖЭ?br />
Идеальная ситуац?, когд?на момент продаж?квартиры ?не? кром?продавца, никт?больше не зарегистрирова?(пото?человека придет? выписывать чере?су?. Именно эт??ставьт?условием заключен? сделки. Сходит?вместе ?продавцо??ЖЭ? ?паспортный стол за справкой ?зарегистрированных ?данной квартире (выписк?из лицевого счет?.
Заодно получите выписк??полной историей регистраци??этой квартире, изучит? кт?та?бы?зарегистрирова? выяснит? почему выписался, пр?каки?обст?тельства? чт??ни?сейчас. Например, челове?мо?быть временно сня??регистраци?из-за отправления ?мест?лишения свобод? Пока он отсутствовал, квартира была приватизирован?бе?ег?участия. Вы покупает?эт?квартиру, ?он вскоре возвращает? из мест не стол?отдаленных ?подает ис?по поводу нарушения свои?прав пр?приватизации квартиры.
Ша?4. Делаем запрос ?Единый реестр судебных решени??ЕГРП (?Росреестре)
Нужн?выяснит? не была ли эт?квартира ране?предмето?судебных разбирательств. Для этог?надо сделат?запрос по данной квартире ?Единый реестр судебных решени? Если была, проконсультируйтес??юриста, не?ли та?риск?возобновления дела по внов?открывшимся обст?тельства? Возьмите свежую выписк?из ЕГРП, для этог?Ва?необходимо только паспор??квитанция об оплате го?пошлин?
Ша?5. Проверяем предыдущие сделки ?этой квартиро?br />
Распространено мнение, чт?если послед?я продаж?квартиры была боле?трех ле?наза? то он?безопасн??точк?зрен? возможност?ее оспорить.
Эт?не совсем та? Определенные риск?вс?равн?остают?, но он?неизмеримо ниже, че?пр?свежих сделка? Если ва?продавец са?недавн?купи?эт?квартиру, эт?уж?пово?внимательн?изучит?обст?тельства этой сделки купл?продаж?(продавец, прав?на квартиру, разрешен? ?? ?), поскольк?именно он?являет? наиболее опасно??точк?зрен? попытк?оспорить ее ?суде.
Например, предыдущий покупатель не проверя?своего продавца та?тщательн? ка?надо, ?ег?родственники могу?добить? признания сделки недействительной ка?заключенно??сост?ни?недееспособности. Ил?вдру?выяснит?, чт?ва?продавец приобрел квартиру мошеннически?путе? обману?ее прошлого хо?ин? Пр?некоторы?условия?(таки?пример?есть) су?може?постановит?вернут?квартиру пострадавшем? ?вы, конечн? должны были бы получить свои деньги наза?от продавца, но гд?он, этот мошенник? Он уж??бега? Ил?даже не ?бега? но дене??него вс?равн?не получите.
Поэтом?потребуйте ?продавца свести ва??предыдущим владельцем квартиры. Кром?того, посетите нотариус? ?которого заключалас?та сделка. Об?снит?ем?ситуацию, попросит?возможност?просмотрет?документ?по то?сделке, изучит?их на предме?наличия факторов риск? ?которы?мы писали ?этой статье. Если квартира продавалас?пере?этим, попросит?нотариус?помочь ва?восстановить вс?цепочк?этих продаж, ил?сами пройдите по не??от нотариус??нотариус? Но если квартира ?течени?трех ле?нескольк?ра?переходила из ру??руки, прощ??не?не связывать?.
Будьте всегда бдительн??осторожн? Дове?йт?работу профессионалам своего дела.